Με βάση τελευταίες ανακοινώσεις της Eurostat ο δείκτης πληθωρισμού στην ευρωζώνη ανήλθε για τον Ιούλιο στο 8,9% καταγράφοντας ιστορικό υψηλό από το 1999 λόγω της αμείωτης έντασης της ενεργειακής κρίσης. Αν απομονώσουμε την ενέργεια και τα καύσιμα τότε ο δομικός πληθωρισμός άγγιξε το 5,1% (ο στόχος Ευρωπαϊκής κεντρικής Τράπεζας ήταν 2%). Στη χώρα μας κατέγραψε ρεκόρ τον ίδιο μήνα με διψήφιο ποσοστό της τάξης του 11,3% και έπεται συνέχεια. Ωστόσο, στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού στις ΗΠΑ παρατηρήθηκε ήπια υποχώρηση τον μήνα Ιούλιο, με ανακοίνωση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας στο 8,5% από 9,1% του προηγούμενου μήνα(που αντιπροσώπευε ιστορικό υψηλό 40ετίας). Η ήπια πάραυτα υποχώρηση του Ιουλίου δεν στάθηκε ικανή να αποτρέψει την σύσφιξη της Νομισματικής Πολιτικής δηλαδή την άμβλυνση αυξήσεων στα επιτόκια. Το θέμα επιπρόσθετα του πληθωρισμού πλήττει και έναν από τους βασικούς πυλώνες της σύνθεσης του ΑΕΠ και της ανάπτυξης της Οικονομίας που είναι η αγορά των ακινήτων.
Πως όμως ο πληθωρισμός επιδρά στις τιμές των εμπορικών ακινήτων;
Oι αγορές των εμπορικών ακινήτων έχουν μπει σε μια πτωτική πορεία, αρχικά στις ΗΠΑ και συνεπακόλουθα, με την απαραίτητη χρονική υστέρηση ως είθισται , και στη Ευρώπη λόγω της αποστροφής των αγοραστών στο ρίσκο την δεδομένη περίοδο. Ίσως δε τα επόμενα τρίμηνα η κατάσταση αυτή στις διεθνείς και στις ευρωπαΐκές αγορές αποτυπωθεί πιο έντονα καθώς οι εταιρίες επανεξετάζουν όλα τα πλάνα ανάπτυξης λόγω των αυξημένου λειτουργικού κόστους των ακινήτων. Από την άλλη πλευρά οι συνεχιζόμενες αυξήσεις επιτοκίων, αυξάνουν τα κόστη δανεισμού, μειώνοντας περαιτέρω την ζήτηση.
Ιδιαίτερα τα κτίρια γραφείων έχουν να αντιμετωπίσουν και το θέμα της αλλαγής εργασιακού μοντέλου (εξ’ αποστάσεως εργασία, που ήρθε για να μείνει) καθώς και την πίεση από τους χρήστες τους για ποιο «πράσινα» κτίρια, ενώ τα ακίνητα λιανικής και εστίασης, αντιμετωπίζουν τα αυξημένα λειτουργικά κόστη ενέργειας.
Θεωρητικά όμως για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων, η επένδυση που έχουν ήδη κάνει μπορεί να αντισταθμίσει τον πληθωρισμό, στο βαθμό που μπορούν να τον τιμαριθμοποιήσουν στα ενοίκια.
Θέλοντας να δώσουμε έναν ποιο θετικό τόνο στην όλη συζήτηση, μπορούμε να πούμε ότι ιστορικά, οι αποδόσεις των ακινήτων στις κύριες Ευρωπαϊκές χώρες είναι μεγαλύτερες από τον πληθωρισμό σε διαφορετικές περιόδους διακράτησης, με αυτή της μεγαλύτερης περιόδου χρονικά (10ετία) να προσφέρει την μεγαλύτερη προστασία έναντι του πληθωρισμού.
Τα εμπορικά ακίνητα έχουν αποδειχθεί η πλέον αποτελεσματική αντιστάθμιση κινδύνου έναντι του πληθωρισμού. Στην πραγματικότητα, σε μέση τιμή, όλες οι αποδόσεις ακινήτων στις κύριες Ευρωπαϊκές χώρες, έχουν ξεπεράσει τον πληθωρισμό στην περίοδο 2000-2021 σε 19 από 22 χρόνια, με περιθώριο περίπου 7.5% (Πηγή C&W). Σε χρονική περίοδο διακράτησης δε τα 10 χρόνια, η υπερ-απόδοση είναι δεδομένη.
Θα μπορούσε επίσης να υποστηριχθεί, ότι το ανωτέρω αποτέλεσμα θα ήταν σε κάποιο βαθμό παρόμοιο, ακόμα και χωρίς να ληφθεί υπόψιν η αύξηση της αξίας τους, λόγω της μείωσης των αποδόσεων (yields), αν και ο τελευταίος παράγοντας έχει παίξει σημαντικό ρόλο μέχρι την προ Covid περίοδο.
Οι περίοδοι διακράτησης στις οποίες οι αποδόσεις ήταν μεγαλύτερες του πληθωρισμού, δεν διαφέρουν πολύ ακόμα και εάν κάποιος θέλει να κάνει τον διαχωρισμό μεταξύ μέσων (average) και πολύ καλών εμπορικών ακινήτων (prime commercial assets), αλλά γενικά οι μεγαλύτερες περίοδοι διακράτησης στα πολύ καλά ακίνητα, παράσχουν καλλίτερη προστασία έναντι του πληθωρισμού. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί με το ότι ιστορικά, τα πολύ καλά ακίνητα έχουν αναλογικά μικρότερες αποδόσεις (yields) και ταυτόχρονα μπορούν να ενσωματώσουν ευκολότερα υψηλότερα ενοίκια, άρα μεγαλύτερη απόδοση επένδυσης συν τον χρόνο.
Σε σχέση τώρα με τον τύπο των εμπορικών ακινήτων, ιστορικά τα γραφεία και οι αποθηκευτικοί χώροι έχουν αποδειχθεί η καλλίτερη αντιστάθμιση, με τα ακίνητα λιανικής να έπονται.
Σε αυτό το σημείο όμως θα πρέπει να γίνει ένας διαχωρισμός στο είδος του πληθωρισμού.
Εάν ο πληθωρισμός οδηγείται λόγω της ισχυρής ανάπτυξης του ΑΕΠ, μπορεί να δράσει επιβοηθητικά στις αξίες, λόγω των αυξημένων ενοικίων, της υψηλότερης πληρότητας και τις προσδοκίες για υψηλότερα εισοδήματα στο μέλλον.
Εάν όμως ο πληθωρισμός είναι αποτέλεσμα κόστους και συνοδεύεται από στασιμοπληθωρισμό, αυτού του είδους ο πληθωρισμός μπορεί να δράσει αρνητικά στις αξίες. Χώροι αρχίζουν να αδειάζουν, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να περάσουν τον πληθωρισμό στα ενοίκια, και τα επιτόκια δανείων γίνονται ακριβότερα. Σε γενικές γραμμές οι οικονομικές προσδοκίες γίνονται χειρότερες και αυτό συμπαρασύρει την αγορά.
Η παραπάνω παρατήρηση στις σημερινές ειδικές συνθήκες υπερβολικού πληθωρισμού, ειδικά αν περάσουμε σε περίοδο στασιμοπληθωρισμού, μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σχετική, οπότε “οι μελλοντικές αποδόσεις μπορεί να μην ακολουθήσουν τις ιστορικές….”.